福建省自然资源厅自然资源开发利用处李宇处长接受福建省自然资源厅网站专访，就“深耕存量空间 激活土地价值”话题与网民进行在线交流。

　　各位网友，大家好！欢迎来到福建省自然资源厅网站，参与在线年，为进一步破解存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题，我省牢牢把握国家低效用地再开发试点重大机遇，紧扣“盘活存量、优化布局、提升效益”核心目标，不断探索新路径、创造新经验、激发新活力，推动土地资源集约利用，促进城乡高质量发展。

　　今天，我们很高兴邀请到省自然资源厅自然资源开发利用处处长李宇，就“深耕存量空间 激活土地价值”话题与大家进行在线交流。

　　一是国家框定总体范围。2016年，原国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》进一步明确，城镇低效用地是指第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，且权属清晰、不存在争议。具体包括：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。

　　二是鼓励地方结合实际提出城镇低效用地的标准，并开展认定工作。2023年9月自然资源部在43个城市（区）开展低效用地再开发试点，鼓励试点城市探索完善评价方法，因地制宜制定低效用地认定标准。我省泉州市率先建立了低效用地再开发多维度评价指标体系+白名单（豁免清单）的做法。

　　低效用地再开发试点工作是为了贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，探索创新盘活利用存量土地的政策机制。经国务院同意，2022年9月泉州市被列为全国首个盘活利用低效用地试点城市，2023年9月福州、厦门、漳州市被纳入全国低效用地再开发试点城市，2025年4月三明、莆田、南平、宁德市又增列为全国试点，计划于2027年9月前完成试点任务。

　　国家围绕低效用地再开发试点工作出台了一系列支持政策，主要集中在四个方面：一是聚焦规划统筹，允许合理优化城镇开发边界，复垦腾退的低效建设用地可等量增补边界，同时允许简化详细规划调整审批程序；二是聚焦存量工商业利用，允许业主按新规划用途自行改造或联合改造，合理开展土地混合利用和用途转换，支持低效商服用地调整原配建内容、自持比例等，低效工业用地可实施“工改工”“工改商”“工改住（保障性住房）”；三是聚焦空间要素整合，允许对边角地、插花地进行整治并宗，探索集体与国有土地“置换”“集体+国有”组合供应等模式，支持探索不同门类资产组合供应方式；四是聚焦历史遗留问题处置，允许“从旧从轻”处罚，对第二次全国土地调查、第三次全国国土调查均认定为建设用地的地块，允许按建设用地办理土地征收手续。

　　另外，国家赋予泉州试点更多支持政策：一是允许边角地新增农用地转用审批，用于集体经营性建设用地入市；二是允许历史遗留建设用地问题按照用地行为发生时点的法律法规补办相关手续。

　　为确保试点工作始终按正确方向推进，提高土地利用效率，实现规范有序、风险可控、成效显著的工作目标，促进城乡高质量发展，我省低效用地再开发试点工作严格遵循以下基本原则：

　　一是坚持底线思维、守正创新。严格落实国土空间规划管控要求，严守红线底线，确保耕地不减少、建设用地总量不突破、生态保护红线保持稳定。在坚持“局部试点、全面探索、封闭运行、结果可控”的前提下，探索创新盘活利用存量土地的政策机制。

　　二是坚持有效市场、有为政府。坚持市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。强化政府在空间统筹、结构优化、资金平衡、组织推动等方面的作用，坚持公平公开、“净地”供应，充分调动市场参与的积极性。

　　三是坚持补齐短板、统筹发展。坚持把盘活的城乡空间资源更多地用于民生所需和实体经济发展，补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，保障产业项目落地和转型升级。

　　四是坚持公开透明、规范运作。强化项目全过程公开透明管理，维护市场公平公正。健全平等协商机制，充分尊重权利人意愿，妥善处理群众诉求。完善收益分享机制，促进改造成果更多更公平惠及人民群众。

　　我省低效用地再开发试点工作正扎实有序推进，当前主要有哪些做法？又取得了哪些实实在在的成效？

　　截至目前，全省已实施低效用地再开发面积13.7万亩，新增建筑面积超8196万平方米，拉动投资近4670亿元，在保障产业发展、完善城市功能、提升空间品质等方面成效显著。主要做法如下：

　　一是部省市联动，深化工作机制。省级建立“月调度、双月报”等跟踪指导机制，推动试点城市形成责任明晰、运转顺畅、执行有力的工作体系。各地也有很多创新举措，如福州组建专家智库，强化决策支撑；厦门、南平推行任务清单责任制，实现闭环管理；泉州建立数字化管理机制，大幅提高工作效率；福州、漳州构建线上“土地超市”，促进供需精准匹配；漳州建立正向激励机制，给予补充耕地数量奖励指标；莆田、宁德建立工作专班，形成部门协同机制。

　　二是全链条创新，强化政策举措。省级先后出台《福建省城镇开发边界管理实施细则（试行）》等多份政策文件，为低效用地再开发搭建制度框架。各试点城市积极响应，福州、泉州、漳州、宁德编制市级专项规划，福州、宁德完善“工改商”正负面清单，厦门、莆田、南平出台工业用地分割管理办法等。全省累计出台创新政策举措180余项，构建起涵盖规划统筹、存量转换、要素整合、土地供应环节的全链条政策工具箱。

　　三是点线面推进，优化再开发模式。8个试点城市在用途合理转换、混合产业用地、建筑功能临时变更、分割转让合作等方面积极探索，形成10种创新模式。省自然资源厅持续跟踪试点情况，组织试点城市定期交流，聚焦模式创新、路径细化和场景典型等特点，梳理并转发试点城市低效用地再开发典型案例4批次40余个。2025年，福州、泉州、漳州市等5个项目入选自然资源部典型案例并向全国推广。

　　刚才我们了解到，我省把模式创新作为低效用地再开发试点的核心抓手，探索形成了10种特色创新模式。请您具体介绍一下，这些创新模式是如何在各地落地实践的？都取得了哪些成效？

　　在省委、省政府坚强领导和自然资源部统筹指导下，各地跳出传统改造路径，在企业自主改造、政府收储重新出让等传统模式基础上，坚持因地制宜、一宗一策，从单个点位改造到片区综合开发，持续探索创新，不断丰富再开发模式，形成了一批可落地、可复制的鲜活案例。

　　用途合理转换模式。福清市汽车走廊试点片区改造项目，位于福清市石竹街道，面积约98亩，原用途为工业用地，长期低效利用，通过“工改商”路径调整为商服用地，打造集汽车一站式服务区、销售集散区、展示区等功能于一体的“综合性汽车城”。同时，将补缴的1.4亿元土地出让金用于片区道路、绿化等环境提升改造，既实现了产业链补链强链，也补齐了城市功能短板。

　　混合产业用地模式。福州连江县探索以工业为主导功能的混合产业用地出让，将福州现代物流城内50亩工业用地，通过土地用途混合形式，实现工业用途兼容物流仓储用途，满足企业生产、仓储的多方位需求，推动单一宗地空间的复合利用，已建成建筑面积1.5万平方米。目前已引进京东、新希望等世界500强企业。

　　建筑功能临时变更模式。厦门思明区信达光电产业园项目，用地面积33亩，建筑面积4.3万平方米，因产业转型升级将生产功能搬迁至厦门岛外。按照“存量建筑实施用途转换”政策，在保留原有建筑结构的基础上，通过对建筑功能临时变更，将工业厂房临时变更为1.3万平方米保障性租赁住房和3万平方米软件研发用房，改造建设“产业＋人才”双融合式产业综合体。

　　集体国有土地置换模式。泉州晋江凤山石材退出改造置换入市项目，用地面积137亩，原为上世纪90年代建设的石材厂和瓷砖厂，产能落后，土地利用低效，国有、集体土地权属交错复杂，无法统一规划。该项目采用“政企村联动”模式（政府牵头、民企和村集体共同参与），将范围内4亩零星国有建设用地与其他集体建设用地置换后进行用地归整，统一规划，通过集体土地入市，由原土地权利人福建凤兴产业园发展有限公司竞得，成交价款3865万元（15%上缴财政，85%留存村集体），计划投资8.6亿元，建设集智能制造、卫生用品、新材料为一体的智造产业标准园区，总建筑面积提高至34万平方米。

　　“基金＋产业＋园区”合作模式。漳州台商投资区通过争取融资授信75亿元，新增区级园区产业基金60亿元，以“标准地”“标准厂房”方式推进龙池大型工业综合体改造，用地面积约2200亩，平均容积率由0.6提高至2.45，将净增总建筑面积200万平方米以上，增容近5倍，建成后年产值约100亿元，年税收6亿元，将为新材料、智能制造、新一代电子信息等新兴业态发展提供充足空间。

　　除此之外，各地还结合自身实际，创新探索出分割转让合作、整合并宗开发、“府院联动”盘活、产城融合片区改造、历史遗留问题处置等模式。这些因地制宜，结合实际发展的改造模式，为城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”的关键转型期，提供了可参考的解决方案、可复制的实践路径和可持续的制度保障，实现了土地利用效率提升、产业转型升级、城市功能完善、民生福祉增进的多重成效，为全省存量土地节约集约利用提供了可复制的实践样本，也为全国低效用地再开发工作贡献了福建经验。

　　下一步，省自然资源厅将继续深入贯彻落实省委、省政府工作部署，按照省领导提出的“要抓好低效用地再开发，通过制度创新、多元开发和智慧监管，实现土地利用效率提升与产业升级双赢”要求，进一步强化政策创新，加强上下联动。

　　一是持续高位推动，营造“比学赶超”浓厚氛围。今年省厅考虑选取试点工作开展时间较早、成效较为突出的地区召开全省现场会，推动试点地区通过“亮成绩、比成效、找差距、明思路”相互学习借鉴，持续加压推进。

　　二是完善政策支撑体系，形成互补协同格局。进一步健全完善“1+N”政策措施组合包，构建针对性更强的政策工具箱。对照国家试点方案要求，持续对试点城市进行指导督促，使其围绕重点任务积极实践，在全省范围内形成各有侧重、互补协同、因城施策的政策格局。

　　三是完善常态化、规范化工作机制，充分发挥项目示范带动作用。建立健全低效用地再开发工作机制，结合省自然资源厅每月开展的自然资源要素保障现场办公会，建立“问题直通车”机制，动态掌握试点地区在推进过程中取得的成效以及存在的难点问题，及时推动问题解决。制订并定期更新低效用地再开发政策汇编，对省内外相关政策进行全链条梳理，编制形成试点工作政策指引。此外，持续总结提炼全省试点典型案例并在全省范围内进行推广，2026年拟总结推广两个批次典型案例，不断加强示范带动作用。

　　四是强化智慧监管，形成低效用地再开发全流程闭环管理体系。进一步强化和其他相关部门的协同配合，加强数据信息共享联动，构建低效用地再开发工作的数智化赋能全生命周期监管体系。将低效用地再开发数据资源纳入国土空间规划“一张图”以及省厅正在研究建立的“招商用地一张图”等平台进行落图落位，并实时滚动更新。依托各类信息化平台，系统集成低效用地再开发资源信息，为各级政府部门和企业提供线上查阅和咨询服务，并推动存量低效用地资源与用户需求精准匹配，切实提升土地资源高效配置的效率和效益。

　　好的，非常感谢李处长的详细解答。时间关系，今天的访谈到此结束，谢谢各位网友的参与！